在确定政府购买土地承包经营权价值评估服务的具体事项时新葡萄京81707:,建立健全土地承包经营权流转市场

  随着政府职能转变逐步到位和社会主义市场经济体系不断完善,我国中介组织获得了快速发展,并在市场交易、资源分配、要素流动、秩序监督等方面发挥着不可替代的作用。但不可否认的是,今年关于中介组织参与腐败的案件不断增多,严重损害了尚在成长中的中介组织服务体系,削弱了中介组织的社会公信力。

发布时间:2012-08-22 | 编辑:季玉福 | 来源:经济日报

为贯彻落实党的十七届三中全会《决定》关于加强土地承包经营权流转管理和服务的要求,农业部于近日召开了全国农村土地承包经营权流转管理和服务工作座谈会,发出了《关于做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的通知》,要求各级农业部门深入贯彻落实科学发展观,按照党的十七大和十七届三中全会要求,坚持依法自愿有偿原则,严格执行农村土地承包法律政策,切实维护农民土地承包权益,正确引导土地承包经营权规范有序流转。农村土地承包经营权流转自上世纪80年代初开始出现并逐步扩展,近几年呈加快趋势。据初步统计,到目前全国农村土地承包经营权流转面积已超过1亿亩,占家庭承包耕地总面积的8.7%。从总体上看,流转是平稳健康的。但随着流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系多元化,也出现了一些值得关注的问题,迫切需要加强管理和服务,防止农民土地承包权益受到损害,引导土地承包经营权流转平稳健康发展。中央对农村土地承包经营权流转问题一直高度重视,政策是明确的、一贯的。党的十七届三中全会在保持土地承包经营权流转政策连续性的基础上,进一步明确了政策界限和要求,为做好土地承包经营权流转管理和服务工作提供了根本依据。一是完善土地承包经营权的权能,依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利,搞好农村土地确权、登记、颁证工作,这是土地承包经营权流转的基本前提和基础。二是加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,这是土地承包经营权流转健康发展的保障。三是按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营,有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体,这是土地承包经营权流转的原则和允许的形式。四是土地承包经营权流转不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益,这是土地承包经营权流转的底线。这四个方面,相互联系,相互依存,共同构成了完整的土地承包经营权流转政策体系,我们要全面理解、正确把握、认真贯彻。农村土地承包经营权流转管理和服务工作事关广大农民土地承包权益和农村基本经营制度,涉及面广,政策性强,在工作中需要正确认识和处理好四个关系:一是正确认识和处理好流转与坚持农村基本经营制度的关系。坚持农村基本经营制度是土地承包经营权流转的重要前提和制度保障。只有坚定不移地坚持农村基本经营制度,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,农民才有可能充分行使好土地承包经营权流转权利,从根本上消除流转的后顾之忧。同样,也只有依法自愿有偿地流转土地承包经营权,建立符合农民意愿、符合法律政策规定和适应农村生产力发展要求的土地承包经营权流转制度,才能进一步巩固家庭承包经营的基础地位,进一步完善农村基本经营制度。要把二者很好地统一起来,在坚持农村基本经营制度的前提下开展农村土地承包经营权流转。二是正确认识和处理好流转与发展现代农业的关系。土地承包经营权流转是发展规模经营和现代农业的一个途径,但绝不是唯一途径。在我国人多地少、农村人口占多数的基本国情下,将农户组织起来发展多种形式的联合与合作,特别是通过发展专业合作实现规模经营,更为现实。提高农业集约化水平和组织化程度,最重要的是家庭经营要向采用先进科技和生产手段的方向转变,统一经营要向发展农户联合与合作,形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变。发展规模经营是一个长期的过程,不能脱离实际盲目追求土地流转的速度和规模。三是正确认识和处理好流转中政府与市场的关系。土地承包经营权流转本质上是一种市场行为,要明确流转的主体是农户而不是干部,流转的机制是市场而不是政府。土地是否流转和以什么方式流转,都应尊重农民的意愿,由农民自己作主,任何组织和个人都不得强迫或者阻碍流转。政府是公共服务的提供者,也是市场的监管者。没有政府管理和服务的市场最终只能是无序和混乱的,而政府干预过度,只能扭曲市场。要防止和纠正采取下指标、定任务的方式强行要求乡村组织流转农户承包地的做法。当然,对土地承包经营权流转放任自流、疏于管理,也是不正确的。应当因势利导,充分发挥市场机制的基础作用,顺应农业和农村经济发展的要求,引导而不干预,服务而不包办,放活而不放任。四是正确认识和处理好流转中国家、承包者和经营者的利益关系。土地承包经营权流转要依法进行,统筹协调国家粮食安全利益、承包者权益和经营者收益,不得改变土地用途,鼓励和支持流转土地发展粮食生产。做好土地承包经营权流转管理和服务工作,是引导土地承包经营权规范有序流转的重要举措。各级农业部门要按照《通知》要求,充分认识做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性,准确把握总体要求和原则,正确指导农村土地承包经营权规范有序流转。要加强指导、检查和督促,采取有效措施,把加强流转管理和服务的各项工作要求落到实处。要及时总结交流经验,深入开展调查研究,及时解决流转中出现的新情况、新问题,不断提高流转管理和服务工作水平。

一、要充分认识坚持
农村基本经营制度的重要性、长期性。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,是党领导下的亿万农民在改革中的伟大创造,具有广泛的适应性和旺盛的生命力。首先,坚持土地承包经营,仍然是新农村建设中充分调动农民生产积极性最有力的制度杠杆。中国有9亿农民,尽管有部分农民的生存和收入正在摆脱对土地的完全依赖,但就全国而言仍是少数,中国绝大多数的农家经济仍然需要靠土地提供生活保障,维持生计,需要从土地上获取主要收入。坚持农村基本经营制度,赋予农民长期而有保障的生产经营自主权,确立农户自主经营、自负盈亏的市场主体地位,可以最充分地调动绝大多数农民的积极性、主动性、创造性。其次,坚持土地承包经营,同样适应农业现代化发展的要求。现代农业是相对于传统农业而言的,既具有鲜明的时代性,又具有科学化、集约化、商品化、市场化等基本特征。农村土地承包经营中以家庭承包经营为主,家庭承包经营虽然是一种传统的农业经营方式,但它并没有过时,既使在发达国家,占主导地位的农业经营方式也是家庭农场。家庭承包经营并不排斥土地的规模化、集约化经营。很多地方采取“公司+农户”、“专业协会+农户”、“专业市场+农户”、“专业合作社+农户”等办法,通过集体经济组织、市场经济组织、社会中介组织等,一头连着千家万户,一头连着国内外市场,把小农户与大市场连结起来,在不改变家庭承包经营的基础上,根据市场要求,实行区域化种植、规模化养殖,开展社会化服务,推进了农业产业化和市场化进程,进一步释放了家庭承包经营的活力。总之,在新农村建设实践中,我们必须充分认识坚持农村基本经营制度的重要性和长期性。

一、关于尽快出台承包地经营权价值评估实施细则

  可以发展多种形式适度规模经营,指明了土地承包经营权流转的方向

权利界定是土地产权交易的前提,也是权利人获得利益的前提,只有依法确立和保障农民土地物权,农民才有可能拥有土地流转过程中的决定权和收益权,才能有效地防止违背农民意愿的土地流转行为的发生,农民的合法利益才能得到真正保障。

四、要不断创新和完善农村经营体制和机制。随着我国市场经济体制的基本确立和市场经济的快速发展,随着经济全球化进程的加快和国内外市场的发展变化,我国农村的经济发展面临着许多新情况、新问题、新要求。要加快推进我国农业的市场化、科技化、产业化等现代化进程,我们就必须在稳定家庭承包经营的基础上,深化农村经营体制和机制改革,不断创新农村经营体制和机制。首先,要进一步完善土地经营承包制度。要进一步明确和细化承包经营权的权能范围,细化农户对承包地经营所负有的责任与义务,防止土地撂荒和不合理使用;要进一步明确和细化土地承包权流转的规则和程序,建立规范的土地使用权流转制度,依法保护各相关产权主体的合法权益。其次,要培育新的农业经营主体。推进农村经济组织创新是创新农村体制的重要着力点。要大力培育产业化龙头企业、市场中介组织、家庭农场和农业公司等企业型的农业市场主体;要积极发展农村各类专业合作经济组织,建立农产品行业协会,提高农民进入市场的组织化程度。再次,在新农村建设中,要加强对土地利用规划的编制,完善农村集体土地管理制度。在农村土地征用过程中,既要留出农村发展、农民就业的空间,又要促进土地的规模经营和集约经营,既要想法设法节约土地,又要促进土地的充分利用和可持续利用;要加快征地制度改革步伐,按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求,进一步探索改革经验。总之,要通过坚持和完善农村基本经营制度,不断创新农村经营体制和机制,为新农村建设提供坚实的制度保障。

2018年8月23日 附件下载: 农办案〔2018〕55号.CEB

  (三)建立健全土地承包经营权流转市场,保证土地承包经营权流转平稳健康发展

2010年中央提出用3年的时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。确权的重要目的是强化农民对土地的权利。加快推进农村集体土地确权登记发证可以有效确立农民集体、农民与土地长期稳定产权关系,进而通过深化改革,还权赋能,从根本上保障农民的土地权益。农民对土地的权利增强了,意味着由农民自己来决定土地的流转。

建设社会主义新农村,从根本上说是亿万农民的事业。因此,在新农村建设中,我们要切实尊重和突出农民的主体地位,尊重农民意愿,充分调动农民群众的积极性、创造性,使新农村建设成为广大农民的自觉行动,让农民自己的事情自己做主。为此,我们要正确认识和处理以下几个方面的问题。

关于配套发展农业保险,有效分散试点主办金融机构贷款损失。农业保险作为农村社会经济发展的“稳定器”,除了基础的灾害补偿功能外,还有促进防灾防损、促进资金融通和农村社会管理等功能。如,生猪保险与无害化处理相结合的河南“济源模式”,用经济手段引导养殖户主动进行无害化处理,防止病死畜禽流入市场,确保社会食品安全,获国办发文予以推广。通过保单质押贷款、小额贷款保证保险等方式,帮助农户融资增信,缓解“三农”融资难、融资贵问题。如,安徽省农业保险保单质押贷款试点一年半来,已累计帮助农户获得银行贷款近20亿元。“保险+期货”模式,帮助农户转移分散农作物价格巨幅波动带来的市场风险,确保农民增收。下一步,银保监会将围绕服务农业现代化、脱贫攻坚和乡村振兴战略,和农业部门一道,认真深入研究农户风险需求,进一步拓展农业保险功能,全面推动农业保险转型升级,更好地服务全面建设小康社会宏伟目标的实现。

  4、 
发挥文化产业就业容量大和灵活就业的功能和特点,为促就业、惠民生贡献力量

在土地流转中保障农民的主体地位,一定要明确政府的职能,避免政府角色定位不明确、不到位,以至于行为的“错位”、“越位”、“缺位”。首先,政府应该是一个服务者。土地流转过程中,由于农村社会的相对封闭性,对土地流转的相关法律知识、相关程序的了解以及信息接收程度等等都不全面。需要地方政府发挥其服务功能,加强公共基础设施建设,拓宽公共服务覆盖面,为土地流转市场的完善提供公共服务和各种公共信息。其次,政府是一个调控者。应本着“谁用地谁交易”的原则,让市场规则去调整交易双方的权利义务关系,对农村土地流转不能采取“放任主义”,要加强对农村土地市场的宏观调控。再次,政府是一个中介者。政府不能作为农村土地产权代表者的身份直接介入农村土地流转市场直接获取利益。

三、在土地使用权流转、土地征用过程中要维护好农民的合法权益。首先是要防止在新农村建设中盲目搞“开发区”、盲目“圈地”、“征地”的现象。我国耕地资源十分短缺,中央一号文件再次重申要坚决落实最严格的耕地保护政策,切实保护基本农田,保护农民的土地承包经营权;同时要求收足农村土地流转的相关税费,并保证新增部分税费用于农村。搞“开发区”,必须注意成本收益,讲究科学,符合实际,量力而行;搞新农村建设,必须合理规划,注意节约用地,特别是要注意不能挤占耕地;对征用农村土地,国家和政府必须进行最严格的控制和审批。其次是要在土地使用权流转和土地征用过程中充分考虑农民群众的利益。土地流转的主体是农户。土地流转的转包费、转让费和租金等,应由农户与受让方或受租方协商确定,流转的收益应归农户所有,任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。国家和地方政府在征用农村土地过程中,必须就征地补偿安置标准与被征地农户充分协商,必须将大部分土地补偿费、安置补助费、全部青苗及地上附着物补偿费直接支付给被征地农民,减少中间环节,严防层层克扣、截留征地补偿款,避免引发土地纠纷。

关于尝试设立流转费支付统筹基金。提案中提出设立“流转费用支付统筹基金”的思路,对于解决农村土地承包经营权贷款抵押物处置难的问题具有积极参考意义。对于是否需要设立“流转费用支付统筹基金”需要统筹考虑。一是财政部认为不宜以向社会征收的方式设立基金。主要考虑:国务院对从严审批设立政府性基金项目有明确规定。2014年,国务院办公厅印发的《关于加强涉企收费管理减轻企业负担的通知》规定,“新设立涉企行政事业性收费和政府性基金项目,必须依据有关法律、行政法规的规定。对没有法律、行政法规依据但按照国际惯例或对等原则确需设立的,由财政部会同有关部门审核后报国务院批准”。2015年,国务院印发的《关于印发推进财政资金统筹使用方案的通知》规定,“清理压缩政府性基金和专项收入。一般不得新设政府性基金和专项收入项目,如有必要筹集收入或调节经济行为,主要依法通过税收方式解决”。二是如以财政支出或其他方式设立基金,有关地方和部门可结合实际,按照有关规定程序统筹研究。

  1、正确认识和处理土地承包经营权流转与坚持农村基本经营制度的关系

在很多地方土地流转中发挥主导作用的是村集体或地方政府。例如,在一些地方土地流转是由村委会或基层政府组织进行的,有些地方甚至是收回了农民的承包地,再由政府出面组织成立相应的土地流转中心,最后将土地转包。这些地方的做法,农民基本被排斥出了土地流转的活动,最后可能导致这部分农民无法获取到相应的利益。

二、在土地承包经营权流转过程中要充分尊重农民的意愿。依照法律规定,农民对自己依法获得的土地承包使用权,依法可以通过转包、出租、互换、转让等方式进行土地承包经营权流转。土地承包经营权流转有利于解决人地矛盾,充分利用土地,对于稳定土地承包关系、发展农业经济有积极作用,因此,国家政策和法律都对土地承包经营权流转予以肯定。但同时又强调,土地承包经营权流转必须在土地承包关系稳定的前提下进行,必须在农民自愿的基础上进行,并且不得违法改变土地用途。在新农村建设中我们必须坚决防止一种倾向:违背农民意愿,收回农民的承包地,强制推行土地承包经营权流转,搞规模经营,侵害农民的经营自主权。从总体上看,我国绝大多数农村目前尚不具备大规模土地承包经营权流转的条件。土地承包经营权流转是农村经济发展、劳动力转移的结果。只有二三产业比较发达、大多数农民转移到非农产业并有稳定的工作岗位和收入来源时,才有可能出现较大范围的土地承包经营权流转,发展适度规模经营。即使确有必要搞土地集中使用、规模经营的,也必须坚持依法、自愿、有偿的原则,在农民自愿的前提下进行。

关于以购买服务等方式引入第三方评估机构积极参与土地承包经营权价值评估。推行政府购买服务,将属于政府职责范围且适合通过市场化方式提供的服务事项交由符合条件的社会力量和事业单位承担,有利于转变政府职能、改善公共服务供给。目前,我国政府购买服务制度已初步建立,出台了《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》《政府购买服务管理办法》等一系列政策文件,为推行政府购买服务、引导社会力量参与提供了基本依据和规范。各地方有关部门可以在上述政策规定的框架内,将土地承包经营权价值评估工作中属于政府职责范围且适合市场化方式提供的服务事项,通过政府购买服务实施,为第三方评估机构参与相关工作创造有利条件。在确定政府购买土地承包经营权价值评估服务的具体事项时,要综合考虑群众需求、政府职责与财力许可等因素,既要防止政府大包大揽,购买内容过多,也要合理回应社会诉求,切实承担起政府应该承担的责任。

  治理中介腐败

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出,“建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营”。随着《决定》的贯彻落实,我国许多农村出现了以土地股份合作社和土地合作社、土地信用合作社等各种土地流转的新形式。

三、关于建立健全风险防控体系,有效降低贷款风险

  1、新能源产业被国际社会寄予带动经济复苏,拉动新一轮经济增长的厚望

在土地流转的过程中,地方政府不能利用强迫命令或者行政干预的手段阻碍或者强制农民流转土地承包经营权。土地流转的主要目的是为了实现土地的规模经营,发展现代农业。有的地方政府没有充分考虑到农民的权益,片面奔向规模经营的目标,侵犯了农民的合法权利。土地流转过程中,应避免以实现土地的规模经营的目的,而忽视对农民的合法权利的维护。

关于尽快出台土地承包经营权价值评估实施细则和计算规则。农地经营权价值评估是农村产权抵押融资的重要环节。由于区域地理条件、耕作习惯、物价因素、农作物生产成本、经济效益等存在巨大差异,很难建立统一的价值评估标准和操作流程。近年来,各“两权”抵押贷款试点地区结合实际建立了专业评估机构评估、双方协商评估、金融机构自主评估等机制,并运用成本法、收益法、市场价格法等多种方法开展评估。如广东省云浮市引进第三方评估公司,运用市场化模式为“两权”价值评估提供服务。无锡惠山区针对不同经营主体特点,采用“成本法+收益法”对土地价值进行评估,土地经营权价值得到了充分发掘。湖北省钟祥市推动产权交易中心完善农地经营权价值评估机制,建立以土地流转价格为基础的农地价值评估体系。银保监会积极推动地方政府制定配套制度,对确权登记、价值评估、风险补偿、交易流转等作出制度安排,配合“两权”抵押贷款试点工作开展。下一步,中国人民银行和银保监会将继续支持各地区结合实际,完善价值评估体系和计算规则,提高评估公信力和权威性。

  (四)当前土地承包经营权流转的主要形式

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关于解决农村土地承包经营权贷款抵押物处置难的提案收悉。经商中央财办、银保监会、财政部、中国人民银行,现答复如下。

  (二)   发挥文化产业的功能和特点,为实现经济平稳较快增长作出贡献

土地流转应以农民为主体

关于实施弹性农地流转费用支付模式。中央高度重视农村承包土地经营权流转和发展适度规模经营,制定了一系列的政策和法律。《农村土地承包法》规定,土地承包经营权流转应当协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转,流转期限不得超过承包期的剩余期限。《农村土地流经营权转管理办法》规定,农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件,由流转双方平等协商确定。2014年中办国办印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》提出,土地承包经营权属于农民家庭,土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择,应由承包农户自主决定,流转收益应归承包农户所有,流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。同时,全国30个省份均根据自身需求,制定了省级农地流转示范合同文本,进一步规范了土地流转行为。截至2017年底,全国土地经营权流转面积达到5.12亿亩,流转率37%,流转合同签订率达到68.3%。下一步,农业农村部将继续指导各地尊重农民在流转中的主体地位,健全土地经营权流转市场,引导土地流转双方签订书面流转合同,鼓励采用实物计租、货币计价的方式约定流转费,保护流转双方的权益。

  4、正确认识和处理土地承包经营权流转过程中国家、承包者和经营者的利益关系

(作者系大同市农村集体经济经营管理站站长、高级农经师)

关于搭建省级层面农地再流转挂牌系统和规范农村产权交易平台。2014年中办国办《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》明确要求:“要研究制定流转市场运行规范,加快发展多种形式的土地经营权流转市场。依托农村经营管理机构健全土地流转服务平台,完善县乡村三级服务和管理网络,建立土地流转监测制度,为流转双方提供信息发布、政策咨询等服务。引导承包农户与流入方签订书面流转合同,并使用统一的省级合同示范文本。”按照中央要求,我部于2016年出台了《农村土地经营权流转交易市场运行规范》,江苏、湖南等省份也出台了实施细则。目前,各地农村土地经营权流转交易市场的主要特点:一是程序透明。各地一般按照“提出申请-进场交易-签订合同-配套服务”的顺序,明确了土地经营权流转市场交易程序和交易规则,引导土地经营权公开、公正、规范流转交易。二是功能明确。农村土地经营权流转交易市场主要功能是促进土地经营权交易,为流转双方提供签订服务协议、流转信息发布公示、价格形成、流转合同及交易鉴证、授权抵押登记等服务。三是内容丰富。实践中,随着交易双方对土地经营权流转交易服务需求的多样化,交易市场的服务内容也不断丰富,有的还组织提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务。2017年底,全国县乡两级土地流转服务中心超过2万个,还有一些村也设立了交易服务点,为流转双方提供信息发布、价格指导、政策咨询等服务。北京、成都等地农村产权交易所也开展了大量实践,引入第三方服务机构,依据交易平台为流转双方提供各项服务,取得了很好的实际效果。下一步,农业农村部将认真贯彻中央要求,督促指导地方健全土地经营权流转市场,探索省级挂牌再流转机制,更好地保护流转双方的权益。

  1、土地承包经营权流转,有利于加快改造传统农业,促进现代农业发展

《决定》要求在土地流转过程中要坚持农户自愿的原则,确保农户在流转中的主体地位。换句话说,土地流转的主体是农民,土地流不流转,怎么流转,农民说了算,农民觉得好就好,农民觉得不好就不好,土地流转中不得损害农民土地承包权益。

感谢对“三农”工作的关心和重视,希望今后继续对我部工作给予支持。

  2、文化产业是现代服务的核心产业,其中间产品和服务是最具创造性的生产要

在广大农村社会保障制度还没有健全的情况下,在未来很长一段时间,土地仍是广大农民安身立命的基础。集约化、规模化经营是一个渐进的过程,也是一个长期的过程。随着工资性收入等在农民收入结构中比重不断提高,农民对土地依赖会不断减少,土地流转会逐步增多。农村土地流转过程中,地方政府和中介组织的影响是外部变量,农民的主体作用是内生存量,只有二者的有机结合,团结协作,整合资源,才能释放土地流转的功效,实现于国于民都有利的结果。

二、关于改进农地流转费支付模式,有效调节各方权益

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